Chaque investisseur a sa propre compréhension de ce qu'est un retour sur investissement "étonnant".
Dans cet article, nous allons examiner la définition de vos objectifs d'investissement (à savoir, le cash-flow par rapport à l'appréciation) et passer en revue les principales formules de calcul du retour sur investissement d'un bien locatif.
Définir vos objectifs d'investissement
Pour calculer le retour sur investissement d'un bien locatif, vous devez d'abord définir vos priorités et objectifs d'investissement.
Posez-vous la question : Investissez-vous pour le cash-flow ou pour la plus-value ?
Mais lorsque vous commencerez à analyser les propriétés, vous constaterez rapidement qu'il est difficile d'obtenir à la fois un flux de trésorerie élevé et une forte plus-value. Je ne dis pas que c'est impossible, mais en général, les propriétés qui ont un flux de trésorerie élevé ont un taux d'appréciation plus lent, et vice versa -
les propriétés qui ont un taux d'appréciation plus rapide n'ont généralement pas un flux de trésorerie élevé.
Pourquoi ?
Parce que les taux de location n'augmentent pas aussi vite que la valeur des maisons sur les marchés qui s'apprécient rapidement. Les ratios ne fonctionnent tout simplement pas (du point de vue du cash-flow) à un certain prix d'achat.
Par exemple, une propriété qui se vend 250 000 € et se loue 2 500 € par mois peut générer une forte marge brute d'autofinancement mais avoir un taux d'appréciation "lent" prévu d'environ 1 % par an.
À l'autre extrémité du spectre, une propriété de la côte ouest qui se vend 450 000 € et se loue 2 500 € par mois peut avoir un taux d'appréciation plus élevé, de l'ordre de 3,5 % par an, mais des paiements hypothécaires mensuels plus élevés peuvent signifier que vous recevez moins de liquidités (voire aucune).
Passons maintenant aux mesures spécifiques utilisées pour calculer le retour sur investissement d'un bien locatif et examinons un exemple concret.
Paramètres de calcul du retour sur investissement d'un bien immobilier locatif
1. La trésorerie
"L'argent est roi." Ouaip. Ce vieil adage est en quelque sorte vrai.
Le cash-flow est le montant d'argent qu'il vous reste chaque mois d'un bien locatif après avoir payé toutes les dépenses d'exploitation et mis de côté de l'argent pour les réparations futures.
Cash-flow = revenu locatif brut - dépenses
Pour les investisseurs qui achètent et conservent des titres, le cash-flow est la clé de l'augmentation des revenus passifs. Vous aurez besoin de liquidités si votre grand projet est de quitter votre emploi et de vivre sur la plage !
Voici un exemple concret de calcul du flux de trésorerie mensuel d'un investissement réalisé par un client d'un spécialiste
Revenu mensuel de location : 1 000 €
Frais de fonctionnement mensuels :
emprunts : 346€
Impôts fonciers : 216€
Assurance : 46€
Gestion immobilière : 90 €
Réserves de vacance : 50 € (5 % de mes revenus locatifs, ajustables en fonction de ma tolérance au risque)
Réserves de réparation : 100 € (10 % de mes revenus locatifs, ajustables en fonction de ma tolérance au risque)
Total des dépenses mensuelles : 842€
Flux de trésorerie : 152 € (1 000 € - 842 €)
2. Rendement en espèces
Le rendement de l'argent liquide est un bon indicateur des performances d'un bien d'investissement. Il exprime le rapport entre le flux de trésorerie annuel et le montant des liquidités réelles que vous avez investi au départ.
Rendement de l'encaissement = flux de trésorerie annuel / liquidités initiales
En général, je recherche des propriétés qui produisent un rendement d'au moins 7 % en espèces, car on peut historiquement obtenir environ 7 % en investissant dans des fonds indiciels à long terme. Je veux battre les fonds indiciels.
En prenant le même exemple de biens immobiliers qu'auparavant, voici comment calculer le rendement en espèces :
Flux de trésorerie mensuel : 152€
Flux de trésorerie annuel : 1 824 € (152 € x 12 mois)
Montant initial à débourser : 22 400 € (acompte + frais de clôture + frais de réadaptation)
Retour en espèces = 8,14 % (1 824 €/ 22 400 €)
3. Revenu net d'exploitation
Le revenu net d'exploitation, ou RNE, est similaire au flux de trésorerie en ce sens qu'il s'agit d'une mesure des revenus locatifs moins les frais d'inoccupation et d'exploitation. La différence la plus importante entre le cash-flow et le revenu net d'exploitation est que le revenu net d'exploitation ne tient pas compte des dépenses hypothécaires.
NOI = (revenus locatifs + autres revenus) - pertes d'inoccupation et dépenses d'exploitation
En reprenant mon exemple de biens immobiliers, voici comment calculer le NOI :
NOI = 1 000 € (revenus locatifs) - 50 € (réserves de vacance) - 452 € (frais de fonctionnement) = 498
Le NOI est utile pour comparer plusieurs propriétés car il vous donne une bonne idée des rendements sans avoir à tenir compte des subtilités des différentes conditions de prêt.
4. Taux plafond
Le taux de capitalisation, ou taux plafond, est le taux de rendement estimé d'un bien d'investissement.
Il est similaire au rendement d'un placement en espèces, mais (1) il ne tient pas compte des frais d'emprunt et (2) il prend en compte le prix d'achat au lieu du montant des liquidités que vous avez initialement investi.
Taux plafond = NOI x 12 mois / prix d'achat
Donnez-moi un exemple concret :
Prix d'achat : 85 000 dollars
498 € (NOI) x 12 mois = 5 976
Taux plafond : 7% (€5,976 / €85,000)
L'appréciation signifie littéralement une augmentation de la valeur monétaire de votre propriété.
La justification d'un investissement dans un marché qui s'apprécie lentement et qui dispose d'un important cash-flow est que toute appréciation que vous voyez est un bonus. Laissez-moi vous expliquer.
Si vous investissez pour obtenir des liquidités et un revenu passif, la valeur de votre propriété n'a pas vraiment d'importance (jusqu'à ce que vous la vendiez) tant que votre prêt hypothécaire est fixe et que le taux de location reste constant ou augmente.
Ainsi, même si la valeur de votre propriété fluctue d'une année à l'autre, ce n'est pas grave si le flux de trésorerie mensuel souhaité reste conforme à l'objectif fixé.
Cela ne veut pas dire qu'il faille ignorer ou écarter totalement l'appréciation, mais cela revient à la question initiale que j'ai posée. Investissez-vous en vue d'obtenir un flux de trésorerie ou une plus-value ?
Si l'appréciation à long terme est le mot d'ordre et que vous comptez sur un gain important dans 10, 20 ou 30 ans, voici quelques indicateurs d'un marché immobilier en plein essor :
Croissance de la population
Une croissance de l'emploi avec des salaires plus élevés
Une économie diversifiée
De forts taux d'occupation
Développement des infrastructures
Équipements liés au mode de vie
5. Appréciation
Le taux de rendement interne, ou TRI, mesure le taux de rendement d'un investissement pendant une période donnée. Il comprend le flux de trésorerie et les bénéfices éventuels de la vente d'un bien immobilier.
En termes simples, le TRI représente le flux de trésorerie net d'un bien immobilier et l'appréciation attendue divisée par la durée de détention cible.
Bien que le TRI soit un moyen utile d'estimer la performance de votre bien pendant toute la période de détention prévue, ce n'est pas la première mesure que j'examine lors de l'évaluation d'un bien immobilier, car elle repose largement sur la prévision des flux de trésorerie sur plusieurs années et sur un prix de vente prévu. Comme aucun d'entre nous n'a de boule de cristal, il est difficile de faire des prévisions des années à l'avance et ce n'est pas toujours le plus fiable.
L'un des meilleurs RCI que vous puissiez obtenir ne peut être calculé sur une feuille de calcul Excel ou une calculatrice : C'est l'expérience que l'on acquiert en prenant des mesures.
Votre premier investissement immobilier n'est peut-être pas un coup de maître. Il ne fera pas de vous un milliardaire.
Il ne vous donnera pas une vie de liberté financière. Et c'est très bien ainsi, car ce n'est qu'un premier pas. Et le premier pas mène à votre deuxième pas. Vous apprendrez une somme inestimable en agissant, en prenant des risques et en apprenant sur le tas. L'éducation, la préparation et la recherche sont importantes, mais l'essentiel est de commencer.
